5 giai đoạn tăng giá bất động sản tại Việt Nam

Tất nhiên, giai đoạn tăng giá bất động sản được đề cập tại đây ở trong thời kỳ thị trường ổn định chứ không phải những tình huống biến động như thời kỳ dịch Covid-19 bùng nổ như hiện nay. Vì vậy, dự án bất động sản nói chung tại Việt Nam có thể phân chia thành 5 giai đoạn tăng giá phổ biến nhất như sau:

Giai đoạn #1: Giá cơ bản

Đây là giá đang được giao dịch trong điều kiện vị trí bình thường. Sự chênh lệch về giá cơ bản giữa các vùng trong cùng một địa phương dễ dẫn đến tình trạng sốt nhà đất.

 

Đây là giai đoạn đầu tiên của một dự án bất động sản, với giá mua rẻ nhất, chiết khấu nhiều nhất. Một số nhà đầu tư mua bất động sản ở giai đoạn này, với mức giá 30-50 triệu cho các dự án hot, nhưng điều này rất hiếm.

Việc mua trong giai đoạn trước nhất này có nghĩa là bạn đang mua dựa trên sự tin tưởng của bạn với nhà môi giới và với chủ dự án rằng dự án này sẽ thi công đúng tiến độ đã cam kết. Các yếu tố pháp lý của dự án nhà đầu tư cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Nhiều dự án tại TP.HCM và Hà Nội đang bị dừng thanh tra, các dự án mới đang bị siết chặt nên tốt nhất là đầu tư vào dự án đầy đủ pháp lý.

Giai đoạn #2: Giá tương lai

Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản thường có tham vọng lớn, luôn muốn tạo ra những công trình đẳng cấp với tiêu chuẩn cao. Các bản phác thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan đều được vẽ trên giấy một cách hoàn hảo và đây là bước dạo đầu để định hình mức giá dự kiến của dự án, lúc này giá bán sẽ tăng nhẹ, thường từ 5-10% so với phân khu đầu tiên. Đặc điểm của các phân khu sau bán luôn ở vị trí đẹp hơn hoặc thuận lợi hơn phân khu trước nên giá cao hơn là điều đương nhiên.

Giai đoạn này phân khu đầu tiên không thể tăng giá 5-10% như khu mới mà thường chỉ tăng 1-2%, nhưng 1-2% của 2 tỷ đã là 40 triệu rồi. Những người mua sau, biết dự án tiếp theo nhưng không chấp nhận giá của khu mới sẽ tìm đến khu cũ để mua với giá thấp hơn. Vì vậy, nhà đầu tư mua phân khu cũ, nếu họ bán nhà được thì đã có lợi nhuận.

Hầu hết các dự án bất động sản sẽ có từ 2-3 block trở lên. Vì vậy ai mua được giai đoạn đầu với giá tốt sẽ lãi nhiều hơn giai đoạn sau.

Khi chủ đầu tư tính toán tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể tăng tối thiểu 15%, trung bình 20 - 25%, cao nhất là 30 - 40%. Để đạt được lợi nhuận như mong đợi, các nhà phát triển thường có một chiến dịch tiếp thị mạnh mẽ với chi phí không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch tiếp thị thường cao hơn giá ban đầu từ 20 - 30%.

Giai đoạn #3: Giá tiến độ

Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi có thể hoán đổi cho nhau vì có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng phân khu 1 rồi lại tiếp tục mở bán phân khu 2.

Đây sẽ là thời điểm chủ yếu người mua ở, hiện tại nhìn thấy dự án đã gần hoàn thiện, lên hình, tiện ích sẵn có, người mua đã có thể hình dung ngay về nơi an cư của mình.

Thời điểm này chủ đầu tư vẫn sẽ bán nhà nhưng đa phần là với giá cao, lúc này người mua để ở sẽ tìm mua những căn hộ thuộc phân khu đầu tiên để được giá tốt nhất.

Vậy giá bất động sản tăng trưởng như thế nào sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.

Đã đầu tư vào bất động sản thì ai cũng muốn có lãi và phải có lãi hơn là gửi vào ngân hàng. Lãi suất ngân hàng lúc này sẽ khoảng 6 - 8%/năm nên lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn thấp nhất cũng phải từ 10 - 15%/năm trở lên. Thông thường, từ khi triển khai đến khi hoàn thành dự án mất khoảng 2 năm (nhiều dự án ngâm 4 - 5 năm vẫn chưa xong).

Ví dụ nhà đầu tư mua lô đất 2 tỷ thì sau 2 năm họ phải bán lại với giá 2,5 tỷ, sau khi trừ thuế phí, tỷ suất lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo tính thanh khoản của thị trường. Nhưng về cơ bản, tỷ suất sinh lời phải cao hơn lãi suất ngân hàng thì khoản đầu tư mới được coi là thành công.

Giai đoạn #4: Giá trước khi giao

Đây cũng gần như là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản và khi dự án có sổ hồng sẽ thu hút lượng lớn người mua về ở mà không được đảm bảo về mặt pháp lý. Sau đó những người này sẽ mua tại thời điểm có sổ để đảm bảo an toàn.

Lúc này, các nhà đầu tư từ giai đoạn đầu sẽ “chia sẻ” (marketing) về các giai đoạn bất động sản của một dự án, cho biết khi nào là thời điểm để tăng giá hoặc lợi nhuận của một bất động sản và hết hàng. Giá bán cũng khá cao so với khi dự án khởi công giai đoạn đầu.

Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đã thành hình từ căn hộ cho đến tiện ích trong khu vực. Thời điểm này là thời điểm dự án có tính thanh khoản cao nhất, rất dễ kiếm khách mua lại.

Khi đó, với các nhà đầu tư mua ngay từ đầu, nếu họ không bán thì cho thuê với lợi nhuận từ việc cho thuê tương đối cao. Chẳng hạn, một dự án căn hộ ở Thủ Đức: khách mua 1,5 tỷ, sau 2 năm bàn giao nhà, giá tăng lên 2 tỷ, 10 triệu/tháng, 120 triệu/năm.

Tính ra, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê là 8%/năm trên giá trị căn hộ tại thời điểm mua, chưa kể giá vốn nhà bán tăng.

Giai đoạn #5: Giá căn hộ

Đây là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản, mọi người chỉ nên tham khảo phần này vì ở Việt Nam đa phần người ta đầu tư theo kiểu đón sóng, đón hạ tầng chứ không như nước ngoài. Ví dụ như ở Việt Nam, khi rao bán dự án, người ta nói rằng con đường này sắp xây dựng, sắp hoàn thiện để dẫn vào dự án, gần đây có đường cao tốc, trung tâm hành chính sắp dịch chuyển.

Chẳng hạn như dự án Palm Heights của chủ đầu tư Keppel Land, Lakeview City của Novaland cũng đang chờ hạ tầng đường Song Hành, Xa lộ Hà Nội hình thành, đến nay Lakeview đã tăng 150-200%, Palm Heights tăng 30-50%.

Ở nước ngoài, người ta xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá rồi mới xây dựng các dự án bất động sản để ở, không có chuyện mua nhà hình thành trong tương lai, mà xây xong rồi mới bán. Mặc dù đây là giai đoạn khiến giá tăng chóng mặt nhưng nhiều dự án, khách mua từ ngày đầu tiên chờ đến giai đoạn 5 này, giá tăng từ 150-200% trở lên.

Có thể thấy, hiện tượng bất động sản tăng giá ở các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như:

• Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa đáp ứng kịp dẫn đến sự chênh lệch cung - cầu;

• Chuyển dòng vốn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời điểm dịch bệnh;

• Do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng hạ tầng, mở rộng đô thị,… gây nhiễu thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.

• Đặc biệt, giá nguyên vật liệu trên thị trường, nhiên liệu, vật tư, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.