Đấu giá lại các lô đất giá 'khủng' bị bỏ cọc tại Thủ Thiêm

Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 9-8, ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho biết như trên. Hiện nay các sở, ngành của TP.HCM đang báo cáo UBND TP.HCM để phê duyệt kế hoạch đấu giá lại các lô bị bỏ cọc ở Thủ Thiêm.

Ông Thắng cho hay sau khi được phê duyệt kế hoạch sẽ công khai tiến độ và đưa ra đấu giá lại các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), vốn gây ồn ào vì giá "khủng" nhưng các doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc.

Vẫn làm theo quy định hiện tại

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, qua đợt đấu giá tại Thủ Thiêm, TP.HCM đã chỉ đạo rà soát để xây dựng một kế hoạch, có phương án cụ thể và lộ trình đấu giá cũng như kiểm tra trình tự, thủ tục một cách chặt chẽ.

Điều này nhằm đảm bảo các doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ đưa các khu đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Nhìn nhận lại đợt đấu giá vừa qua, ông Thắng cho hay TP làm theo đúng trình tự thủ tục.

"TP đã làm đúng trình tự, các cơ quan trung ương đã kiểm tra việc thực hiện và cũng khẳng định TP làm đúng quy trình. Còn lại một số quy trình, quy định cần phải điều chỉnh cho chặt chẽ, đến khi nào các cơ quan ban hành thì TP sẽ thực hiện", ông Thắng nói.

Khi phóng viên đặt vấn đề liệu rằng với quy trình cũ sẽ tái diễn tình trạng đấu giá cao bỏ cọc như vừa xảy ra, ông Thắng phản hồi: Việc xử lý đã có quy định và đây là những giả định, các cơ quan cũng không thể làm khác khi các quy định pháp luật chưa thay đổi.

"Đã đấu giá rồi thì việc doanh nghiệp đưa ra giá nào và giá cao sẽ trúng đấu giá, đó là quy định tại thời điểm này", ông Thắng nói.

Có phương án để tránh "kịch bản" cũ

Chiều 9-8, trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và môi trường), cho biết pháp luật hiện hành đã đủ quy định cho hoạt động đấu giá và chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc, vấn đề chỉ là triển khai thực thi.

Ông Thọ cho biết điều 39 Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước đã nêu rất rõ.

"Hiện quy định tiền đặt trước là nhà đầu tư phải nộp tối đa tới 20% so với giá khởi điểm. Sau khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc để thực hiện giao kết hợp đồng. Ngay sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá, cơ quan quản lý có thể yêu cầu doanh nghiệp nộp đủ 20% tiền cọc so với giá trúng đấu giá rồi mới được ký hợp đồng.

Trong trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc sẽ mất số tiền tương đương 20% giá trúng đấu giá, đây là số tiền rất lớn so với khả năng mất tiền hiện nay nên rất khó để doanh nghiệp bỏ cọc.

Theo ông Thọ, điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định "người tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điều 55 và điều 56 Luật đất đai 2013; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điều 58 Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư".

Như vậy, người tham gia đấu giá cần có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Ông Thọ nhấn mạnh nguyên tắc cơ bản khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là công khai, liên tục, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Tuy nhiên, ông Thọ cho rằng đối với quy định "chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất và sau 90 ngày phải nộp đủ 100%" dẫn tới tình trạng doanh nghiệp trì hoãn, giá đất giảm thì bỏ cọc hoặc đợi giá đất lên mới nộp tiền, cần phải chỉnh ngay để phù hợp với thực tiễn.

Không nên đấu giá trực tiếp qua lời nói

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích việc tổ chức các cuộc đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm thực hiện theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và theo phương thức trả giá lên.

Tuy nhiên, nếu tổ chức các cuộc đấu giá này theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá (hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp) và kiểm tra, đánh giá năng lực của nhà đầu tư, nhất là về tài chính, khi tham gia đấu giá sẽ phù hợp hơn.

Theo ông Châu, không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị như đã thực hiện vì không phù hợp.

Cần thay đổi hình thức đấu giá, sàng lọc nhà đầu tư

Các lô đất Thủ Thiêm sẽ được TP.HCM bán đấu giá lại - Ảnh: TỰ TRUNG

Nhiều ý kiến phân tích quy định hiện nay cần thay đổi để tránh doanh nghiệp không có đủ năng lực, kinh nghiệm, vốn, vừa thành lập cũng có thể tham gia đấu giá.

Một trong những chi tiết được các chuyên gia và cơ quan chức năng mổ xẻ khi thông tin về cuộc đấu giá bốn lô đất ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP.HCM) thất bại là năng lực tài chính của các nhà đầu tư trúng đấu giá. Khi cơ quan chức năng muốn cưỡng chế thì tài khoản của các nhà đầu tư... trống rỗng.

Thậm chí, các doanh nghiệp còn chưa có kinh nghiệm trong việc thực hiện dự án tương tự, chỉ vừa ra đời trong thời gian ngắn và chưa có hoạt động thương mại nào đáng kể.

Một cán bộ của Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM cho biết khi làm thủ tục đưa tài sản ra đấu giá, các cơ quan chức năng cũng có đặt vấn đề xem xét năng lực của các doanh nghiệp tham gia nhưng Luật đấu giá tài sản hiện hành không có quy định này.

Lý do năng lực không đáp ứng không phải là căn cứ để từ chối nhà đầu tư tham gia đấu giá.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trưởng bộ môn luật đất đai (Trường đại học Luật Hà Nội), cho rằng phải sàng lọc từ khâu nhận hồ sơ đấu giá. Đối với những doanh nghiệp đã từng tham gia đấu giá và bỏ cọc thì không cho hoặc hạn chế tham gia.

Bên cạnh đó phải xem xét sức khỏe tài chính của doanh nghiêp như doanh thu, báo cáo tài chính. Những doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, thực hiện dự án tốt thì nên được ưu tiên, còn doanh nghiệp không có năng lực tài chính, kinh nghiệm hạn chế thì cần loại bỏ.

"Luật đấu giá tài sản không quy định, nhưng Luật đất đai có quy định về điều kiện để được giao đất thực hiện dự án. Có thể ứng dụng các quy định của Luật đất đai để xem xét năng lực của nhà đầu tư trong trường hợp này vì đối tượng đấu giá là quyền sử dụng đất, mục tiêu hướng tới là doanh nghiệp thực hiện dự án trên đất" ông Tuyến nói.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đề nghị nên đánh giá năng lực của nhà đầu tư: "Trong điều lệ đấu giá bốn lô đất Thủ Thiêm vừa qua chỉ quy định nhà đầu tư tự cam kết đủ vốn đầu tư. Như vậy thì nhà đầu tư nào cũng cam kết được".

Do ảnh hưởng của kết quả đấu giá bốn lô đất ở Thủ Thiêm mà kế hoạch đấu giá hơn 3.700 căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng bị hoãn lại cho đến nay. Theo nguồn tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM, các cơ quan chức năng đang rà soát lại toàn bộ quy trình thủ tục đấu giá.