Fintech – Xu hướng tất yếu của ngành bất động sản

Tóm tắt nội dung [Ẩn]

Krish Nguyen - Trong những năm gần đây, hoà chung với sự phát triển của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0, Fintech (Financial Technology - Công nghệ tài chính) đã tạo ra những thay đổi chóng mặt trên thị trường tài chính toàn cầu nhờ sự phát triển công nghệ toàn diện.

Bên cạnh đó, thị trường còn chứng kiến sự thâm nhập mạnh mẽ của Fintech trong lĩnh vực bất động sản. Thực tế này được dự báo sẽ giúp cho việc mua, bán nhà trở nên hiệu quả hơn so với phương thức truyền thống, thậm chí sẽ trở thành xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản trong tương lai. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, CafeLand đã có cuộc trò chuyện, chia sẻ với ông Phan Văn Hưng, Giám đốc công nghệ của Cen Group.

[caption id="attachment_7627" align="aligncenter" width="743"]

OLYMPUS DIGITAL CAMERA[/caption]

Ông Phan Văn Hưng, Giám đốc công nghệ của Cen Group.

CafeLand: Được xem là làn sóng dẫn đầu của cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0, Fintech đã làm thay đổi bộ mặt thị trường tài chính toàn cầu như thế nào những năm gần đây, thưa ông?

Ông Phan Văn Hưng: Tài chính toàn cầu đã thay đổi rất mạnh trong mười năm gần đây. Thanh toán không dùng tiền mặt, tiền mã hoá, cho vay ngang hàng, ví điện tử, tài chính vi mô đã tạo nên những cuộc cách mạng nhỏ trong lĩnh vực tài chính. Những doanh nghiệp đi tiên phong đã thành công nhanh chóng và có giá trị rất cao.

Ở Việt Nam chúng ta có thể chứng kiến sự bùng nổ này. VNPay được SoftBank đầu tư và định giá hơn 1 tỉ USD sau 13 năm thành lập. Ví điện tử Momo được đầu tư 100 triệu USD trong series C năm 2019. Vào ngày 13/1/2021, ví MoMo chính thức công bố vòng gọi vốn Series D với các nhà đầu tư đến từ Silicon Valley (Mỹ).

Thị trường đã chứng kiến sự thâm nhập mạnh mẽ của Fintech trong lĩnh vực bất động sản. Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng của Fintech trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam?

Để biết tiềm năng của Fintech trong bất động sản đến đâu, trước hết chúng ta cần đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản hiện nay. Trong quý 3/2020, số lượng nhà bán ra rơi vào khoảng hơn 30.000 căn.

Ước tính một năm, sẽ có khoảng 120.000- 150.000 căn được giao dịch. Nếu tính trung bình một căn khoảng 2 tỉ đồng thì một năm sẽ bán được khoảng 300.000 tỉ đồng.

Đó mới là thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp gấp khoảng vài lần sơ cấp. Thậm chí, nếu nói thị trường bất động sản thu về đến triệu tỉ đồng một năm cũng không sai. Đây là khoảng không gian rất lớn mà Fintech có thể tham gia vào và đem lại giá trị cho những cá nhân, tổ chức tham gia.

Tôi nghĩ trong vòng 3-5 năm nữa sẽ chứng kiến những bước tIến mới của fintech trong lĩnh vực bất động sản.

Vậy chúng ta có thể áp dụng ngay Fintech vào những hoạt động nào trên thị trường bất động sản, thưa ông?

Hiện nay chúng tôi đã áp dụng vào việc thanh toán, những biện pháp thanh toán trực tuyến tiện lợi có thể áp dụng ngay nhưng vẫn có những hạn chế. Ví dụ như phí thanh toán cao, vì giá trị giao dịch trong bất động sản lớn, nếu thu phí theo % và không có hạn mức tối đa thì người sử dụng dịch vụ thanh toán phải trả rất nhiều.

Hoặc khi khách hàng muốn chuyển chỗ ở, bán căn này để mua căn kia sẽ cần có tín dụng cầu nối nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu có thể mua được căn nhà mới và chờ dịp bán căn nhà cũ.

Ngoài ra, việc định giá bất động sản chính xác và minh bạch cũng rất quan trọng. Ngân hàng và người cho vay rất cần biết giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp. Khi mua bán bất động sản, chúng ta cũng cần định giá cho phù hợp và không bị tác động bởi các thông tin nhiễu loạn. Nhà nước cũng có thể sử dụng để đưa ra mức thuế phải thu áp trên giá trị tài sản chuyển nhượng. Việc định giá nếu chính xác thì có thể xây dựng được thị trường bất động sản rất minh bạch và rõ ràng cho tất cả mọi người.

Nói chung, cứ kể đến giao dịch là có định giá bất động sản. Do đó, khi việc định giá được số hóa, những giao dịch trở nên dễ dàng hơn. Chúng ta cũng có sáng tạo ra các hình thức sản phẩm mới, ví dụ cho vay không nhất thiết phải qua ngân hàng.

Ngay cả trong hệ thống ngân hàng cũng có hai luồng ý kiến khác nhau về định giá tài sản. Người bán hàng hay bên tín dụng thì muốn định giá tài sản cao để khách hàng hài lòng và họ cho vay được nhiều, nhưng bên quản lý tài sản thì phải định giá tài sản thấp cho an toàn. Do đó, nếu có một bên thứ ba giữ vai trò trung gian, đứng ra cung cấp dịch vụ để tham khảo thì sẽ tốt hơn rất nhiều.

Để phát triển Fintech trong bất động sản đòi hỏi phải xây dựng được hệ thống dữ liệu. Quá trình này sẽ gặp phải những khó khăn nào, thưa ông?

Đầu tiên là dữ liệu về thông tin chính sách. Ví dụ, có những lĩnh vực không phạm luật nhưng chưa có hướng dẫn như đầu tư chung bất động sản và chuyển nhượng phần vốn đầu tư này. Do đó, cần phải có chính sách hoặc có văn bản hướng dẫn đơn vị triển khai thí điểm quản lý khâu này để khơi thông thị trường.

Thứ hai là về dữ liệu bất động sản. Có rất nhiều dữ liệu và mỗi đơn vị lại nắm giữ, quản lý một hệ thống dữ liệu khác nhau, để gom về một mối là việc không đơn giản. Ví dụ bản đồ địa chính do Bộ Tài nguyên môi trường quản lý, bản đồ quy hoạch do Sở Quy hoạch kiến trúc của thành phố quản lý.

Khi xây dựng hệ thống định giá bất động sản, chúng tôi phải hợp nhất toàn bộ các hệ thống bản đồ đó nhưng không có đơn vị nào cung cấp dữ liệu đầy đủ. Chúng tôi phải thực hiện bằng cách đến từng thửa đất, căn nhà để tìm hiểu, thu thập dữ liệu. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp dữ liệu không khớp về quy hoạch.

Ví dụ, có địa bàn chúng tôi làm trên bản đồ có hơn 1.000 thửa nhưng trong thực tế thì lên tới 2-3.000 thửa sau khi phân lô tách thửa. Do vậy, nếu như có cơ quan, tổ chức đưa ra được dữ liệu hợp nhất, đầy đủ cho ngành bất động sản sẽ rất giá trị.

Dữ liệu này hoàn toàn có thể chia sẻ và thu phí với các đơn vị khác. Quan trọng hơn cả, nó sẽ có ích rất nhiều cho việc vận hành, phục vụ các hoạt động đầu tư kinh doanh cũng như các hoạt động quản lý của nhà nước.

Xây dựng dữ liệu đã là một quy trình khó khăn, thế nhưng tính chính danh của hệ thống dữ liệu là một vấn đề lớn?

Đúng vậy, tính chính danh thuộc về cơ quan nhà nước bởi vì đó là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Cũng có thể, cơ quan nhà nước chỉ định hoặc cấp phép cho một số tổ chức. Về phía doanh nghiệp, chúng tôi xây dựng kho dữ liệu để phục vụ cho nghiệp vụ như mua bán bất động sản và phân tích thị trường. Chúng tôi chỉ tham khảo trong hoạt động của doanh nghiệp. Ở mỗi dữ liệu, chúng tôi luôn khuyến cáo: Đây là thông tin tham khảo, không phải thông tin chính thống.

Đối với những thông tin không cần tính chính danh thì doanh nghiệp nên làm. Ví dụ, các tổ chức quốc tế như Fitch Group, S&P, Moody’s cung cấp đánh giá về độ an toàn của một doanh nghiệp cụ thể. Lúc này, tuỳ mức độ tin cậy và an toàn khác nhau, doanh nghiệp đó có mức lãi suất khi đi vay hay phát hành trái phiếu khác nhau.

Đối với những thông tin do nhà nước quản lý và không nằm trong phạm vi thông tin mật, tôi nghĩ nên công khai. Ví dụ như các thông tin về quy hoạch đất đai, bản đồ địa chính. Cá nhân, đơn vị nào khai thác thì trả phí. Nếu hợp nhất được các dữ liệu liên quan, việc sử dụng sẽ thuận tiện hơn.

Có một thực tế là hệ thống dữ liệu cần công khai có thể không đồng nhất giữa các đơn vị quản lý. Vậy việc này có gây cản trở cho sự phát triển của Fintech trong bất động sản ở Việt Nam không?

Chỉ cần công khai thông tin, có thể lấy thông tin quy hoạch ở chỗ này, thông tin địa chính ở chỗ kia, còn lại về mặt công nghệ chắc chắn xử lý được. Do đó sẽ không ảnh hưởng đến cơ hội phát triển của Fintech trong bất động sản.

Ông đánh giá thế nào về những rủi ro khi áp dụng Fintech vào bất động sản?

Khi áp dụng Fintech vào bất động sản, chúng ta sẽ làm thị trường bất động sản năng động hơn rất nhiều. Rất nhiều sản phẩm mới sẽ ra đời. Nguồn vốn cũng sẽ được khơi thông và hoạt động hiệu quả. Tuy nhiên, vì đây là lĩnh vực mới nên có thể sẽ phát sinh những rủi ro chưa lường trước.

Fintech sẽ phát triển rất nhanh chóng, trong khi quản lý nhà nước thường đi sau thực tiễn cuộc sống. Do vậy, cơ chế và các quy định nên cập nhật thường xuyên, phản ánh thực tiễn cuộc sống. Trường hợp chưa quản lý được, chúng ta cần triển khai thí điểm. Nếu chúng ta không mạnh dạn thử nghiệm, chúng ta sẽ đi sau các quốc gia khác, các đơn vị khác. Nguồn lực tài chính, nguồn vốn đầu tư sẽ chảy về những nơi đã được khơi thông tốt. Theo tôi, nên lựa chọn thí điểm từ 1-2 năm, sau đó đưa ra đánh giá và điều chỉnh hợp lý từ góc độ nhà nước.

Tôi cho rằng, lòng tham con người là rủi ro lớn nhất với những phi vụ lừa đảo, hoạt động dưới dạng đa cấp,... Do đó phải có những cơ chế để giám sát, cảnh báo sớm. Tùy vào quy mô áp dụng để đưa ra phương pháp giám sát phù hợp, có thể giám sát định kỳ ba tháng một lần để xử lý sớm vấn đề phát sinh.

Có rất nhiều cơ hội về Fintech trong lĩnh vực bất động sản. Giá trị thanh toán các giao dịch mua bán bất động sản lên đến hàng triệu tỉ đồng mỗi năm. Các hoạt động cho vay ngang hàng, tín dụng bắc cầu trong bất động sản gần như chưa có tổ chức nào triển khai. Các hình thức mua chung, gọi vốn cộng đồng còn đang rất sơ khai. Nếu một cơ chế cho phép những người có một triệu đồng cũng có thể đầu tư vào bất động sản, thị trường sẽ rất sôi động. Khả năng định giá chính xác bất động sản cho phép thiết lập tiêu chuẩn cho thị trường và đem lại những mô hình kinh doanh mới. Việc chứng khoán hoá bất động sản có thể đưa nguồn vốn hàng trăm tỉ đô la vào phát triển các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Rất nhiều cơ hội đang chờ đợi nếu chúng ta biết cách khai thác và nhà nước có hướng dẫn về pháp lý với những lĩnh vực chưa có quy định rõ ràng.

Những giải pháp ông đưa ra đang mang tính cảnh báo, hạn chế rủi ro. Đối với trường hợp rủi ro đã xảy ra thì sao thưa ông?

Thực ra khách hàng có thể xem xét doanh nghiệp hoặc sản phẩm cụ thể như xem xét cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Chỉ những doanh nghiệp được kiểm toán đầy đủ, đạt được những chỉ tiêu nhất định mới được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Khi tham gia thị trường Fintech trong bất động sản, khách hàng nên tìm hiểu đầy đủ thông tin và đánh giá cẩn thận. Hơn nữa, chính khách hàng khi đầu tư cần biết rằng sẽ có rủi ro. Còn khi lòng tham vượt lên sự hiểu biết thế thì cần phải tăng sự hiểu biết lên. Các khóa học về đầu tư và quản lý rủi ro khi đầu tư - giao dịch cả trực tiếp và trực tuyến nên được giới thiệu rộng rãi.

Quan sát thực tế trên thị trường hiện nay, việc phát triển Fintech trên thị trường bất động sản chủ yếu tập trung ở các công ty khởi nghiệp quy mô nhỏ với lộ trình chưa dài hơi. Nhiều ứng dụng Fintech trong ngành bất động sản mới manh nha được thành lập sau đó chết yểu, một số ứng dụng ít sử dụng, chưa tạo được sự đột phá. Theo ông lý do là gì?

Ứng dụng Fintech phá vỡ thị trường truyền thống. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn hiện nay đa phần chưa sẵn sàng cho việc phá vỡ chính bản thân mình. Việc phá vỡ ấy đòi hỏi khả năng quản lý rất cao và rất nhiều nguồn lực. Do đó, rất ít tổ chức dám thay đổi để làm cái mới trừ khi cơ hội quá lớn. Đó là lý do tại sao Fintech phát triển chủ yếu ở các công ty khởi nghiệp quy mô nhỏ. Còn nếu muốn phát triển được thì phải có quá trình chuyển đổi số trong bản thân mỗi doanh nghiệp, mỗi tổ chức.

Tôi cho rằng muốn phát triển sẽ có ba phương án. Thứ nhất là kêu gọi đầu tư ở các công ty lớn. Thứ hai là thay đổi một số bộ phận chức năng trong công ty (thay đổi chiều ngang hoặc thay đổi chiều dọc). Thứ ba là lập ra hẳn một tổ chức mới để chuyển đổi số trong khi vẫn vận hành tổ chức cũ để giảm bớt rủi ro.

Còn những tổ chức startup thì cũng có ba hướng: một là chết, hai là kết hợp hoặc được mua lại bởi một tổ chức nào đó, ba là lớn mạnh lên để thay đổi lĩnh vực đó.

Ông kỳ vọng gì về tính ứng dụng của Fintech trong bất động sản thời gian tới?

Lĩnh vực bất động sản đem lại đóng góp rất lớn trong tăng trưởng GDP. Do đó, nếu đẩy mạnh được Fintech giống như khơi thông dòng chảy tài chính trong bất động sản, thúc đẩy thị trường này phát triển. Nếu áp dụng tốt thì bất động sản và tài chính sẽ phát triển mạnh mẽ, đóng góp nhiều cho nền kinh tế chung của Việt Nam. Tôi nghĩ trong vòng 3-5 năm nữa sẽ chứng kiến những bước tiến mới của Fintech trong lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế có nhiều nhóm đang âm thầm tìm kiếm và phát triển giải pháp ở lĩnh vực mới này. Để triển khai được Fintech trong bất động sản, theo tôi cần phải có sự liên kết để phát triển nhanh hơn. Cần có sự kết hợp giữa các cơ quan nhà nước là nơi làm ra chính sách, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và tài chính, cùng với người làm công nghệ để triển khai. Phần lớn chúng ta vẫn đang làm qua những kênh truyền thống từ người mua, người bán, người vay.

Các dự án tiềm năng bạn nên tham khảo :

1. Khu dân cư Tây Nam Center

https://krishnguyen.com/dau-tu-bat-dong-san/du-an-tay-nam-center-khu-dan-cu-long-cang-residence-cap-nhat-moi-nhat-2022/

2. Khu dân cư Lotus RiverSide

https://krishnguyen.com/dau-tu-bat-dong-san/du-an-lotus-riverside-khu-dan-cu-long-cang-residence-cap-nhat-moi-nhat-2022/

3. Khu dân cư Vins Residence

https://krishnguyen.com/dau-tu-bat-dong-san/du-an-vins-residence-khu-dan-cu-long-cang-residence-cap-nhat-moi-nhat-2022/

4. Khu dân cư Đức Hòa Center

https://krishnguyen.com/duc-hoa-center