Tóm tắt nội dung [Ẩn]
Theo Dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội, việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, với mức tăng bình quân 30% cho giá các loại đất.
Tuy nhiên, trong một văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá của Savills TP.HCM
CafeLand: Bà nhận định như thế nào về hai đề xuất này?
Bà Trần Thị Khánh Linh: Theo quy định, cứ sau năm năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ năm năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.
Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.
Các đề xuất của UBND TP.Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường. Do đó, đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.
HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.
Khung giá đất hiện tại được cho là chưa phản ánh đúng giá thị trường. Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa bà?
Đối với người bị thu hồi đất, việc khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung
Đối với chủ đầu tư, nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỉ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.
Nếu phải đưa ra một đề xuất về khung giá đất cho TP.HCM trong giai đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề xuất hoặc kiến nghị gì?
Bảng giá đất cho giai đoạn năm năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như sáu tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường.
Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.
Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến năm năm.
Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường.
Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.
Các dự án tiềm năng bạn nên tham khảo :
1. Khu dân cư Tây Nam Center
2. Khu dân cư Lotus RiverSide
3. Khu dân cư Vins Residence
4. Khu dân cư Đức Hòa Center
_thumb.jpg "Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại")
