Tóm tắt nội dung [Ẩn]
Xoay quanh câu chuyện tiềm năng và tính khả thi của kế hoạch xây dựng thành phố thông minh phía Bắc Thủ đô, CafeLand đã có cuộc trò chuyện với ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).
Xây dựng “ra tấm ra miếng”
PV: Theo ông, những yếu tố nào mang tính tiềm năng kích thích khu vực phía Bắc sông Hồng phát triển?
Ông Đỗ Viết Chiến: Trước đây, chúng ta có định hướng phát triển chủ yếu ở hữu ngạn sông Hồng, chưa phát triển vùng tả ngạn. Đến năm 1998, trong định hướng phát triển Thủ đô, nhận thấy không thể kéo dài mãi ra phía Tây và xuôi về phía Nam được nên phải “bước” sang sông Hồng. Tuy nhiên, thời điểm đó kết nối khu vực này mới chỉ có cầu Chương Dương và Long Biên, đi lại rất khó khăn. Sau này mới thêm được cầu Thăng Long ở phía Bắc và Thanh Trì ở phía Nam thì mới tính đến câu chuyện phát triển sang phía Bắc sông Hồng.
Một yếu tố quan trọng không thể phủ nhận của khu vực phía Bắc, đó là sân bay quốc tế Nội Bài – một trong những cực thu hút sự phát triển đô thị theo quy luật, không thể cưỡng lại. Các quốc gia khác trên thế giới cũng thế, đầu mối sân bay ở đâu thì đô thị phát triển theo ở đó.
Yếu tố mang tính tiềm năng tiếp theo, giúp khu vực phía Bắc phát triển chính là hành lang vành đai kinh tế với Trung Quốc. Không thể phủ nhận tầm ảnh hưởng của một nước có nền kinh tế phát triển nhất nhì thế giới đối với khu vực mới như phía Bắc sông Hồng.
Nói vậy để thấy rằng, ít nhất có 3 yếu tố lớn kích thích phía Bắc sông Hồng phát triển nhanh hơn nhiều so với phía Tây, mặc dù định hướng của Hà Nội mở rộng về phía Tây. Hòa Lạc là đại lộ lớn nhất hiện nay của Việt Nam, nằm ở phía Tây. Thậm chí, để kích thích khu vực này phát triển, Hà Nội đưa cả Làng Văn hóa các dân tộc Việt Nam về đây. Bên cạnh đó còn có khu công nghệ cao hơn 1600ha, khu đại học quốc gia quốc tế, cả 1 khu đô thị khổng lồ 60 vạn dân cũng nằm ở đó, nhưng từ đó đến nay, khu vực này còn chậm phát triển. Nhiều khách hàng từ trung tâm các tỉnh đón đầu hạ tầng phía Tây, đổ xô về đó mua đất nhưng đến nay phải bán tống bán tháo.
Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng.
Trong khi đó, những yếu tố kích thích phát triển nằm hết ở phía Bắc. Đặc biệt, khu vực được quy hoạch xây dựng thành phố thông minh là miếng đất đắc địa nhất hiện nay, sẽ phát triển nhanh nhất so với các khu vực khác của Hà Nội những năm sắp tới. Có thể nói, đó là “miếng giò lụa” cuối cùng của thủ đô để có thể xây dựng “ra tấm ra miếng” và khoe với thiên hạ bởi trước đây, việc xây dựng phát triển đô thị còn lắt nhắt, chắp vá.
PV: Cũng bởi phía Bắc Thủ đô có những lợi thế lớn như vậy nên nhiều ý kiến lo ngại các nhà đầu tư vào đây vì mục tiêu đầu tư bất động sản. Quan điểm của ông thế nào?
Ông Đỗ Viết Chiến: Việc thực hiện có nhiều hình thức, mô hình, đối tác để tham gia. Nhưng dù cách nào chăng nữa cuối cùng vẫn là do người quản lý, là cơ quan nhà nước không bao giờ được buông lơi vai trò dẫn dắt, kiểm soát. Chúng ta từng có giai đoạn rất dài rơi vào tình huống đánh mất dần vai trò quản lý của Nhà nước, thậm chí Nhà nước đi sau lưng các nhà đầu tư để hợp thức các dự án cho họ.
Điều này cũng có thể sẽ xảy ra đối với mảnh đất đắc địa nhất hiện nay của Hà Nội, nếu như Nhà nước buông lỏng vai trò quản lý. Công cụ hiện nay để Nhà nước “chỉ huy” chính là phải bắt đầu tư quy hoạch, phải kiên định với mục tiêu ban đầu. Không thể để xảy ra câu chuyện cứ đi nửa đường lại điều chỉnh, cuối cùng chất lượng đi một đằng, chiến lược đi một nẻo.
Hà Nội hiện nay đang có hướng đi rất tốt, khoảng trên 2000 ha đất hai bên đường Võ Nguyên Giáp đã có quy hoạch phân khu.
Theo điều 29 của Luật Quy hoạch đô thị, quy định quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để hình thành dự án, khác xa với trước đây là quy hoạch “vết dầu loang”, quy hoạch đến đâu đánh dấu chéo đến đó để hình thành dự án, nhà đầu tư đo đạc xung quanh dấu chéo đó, mặc dù cũng dựa trên quy hoạch 1/2000, 1/500 nhưng để phục vụ dự án. Tuy nhiên, hàng trăm điểm trong phạm vị quy hoạch muốn kết nối với nhau không kết nối được vì nhà đầu tư chỉ làm trong phạm vì được đánh dấu.
Bây giờ thì khác, nhà đầu tư làm dự án dựa trên quy hoạch 1/2000, tức là lúc đó hệ thống hạ tầng khung và các công trình đầu mối đã được xác định rõ. Cơ sở hình thành dự án đã có trong tay, cơ sở để kết nối hạ tầng khung một cách bài bản đã có, các công trình đầu mối xử lý rác thải, cấp điện, nước cũng đã đầy đủ.
Theo Nghị định 11 của Chính phủ ban hành năm 2013, phải có đầu mối quản lý tất cả dự án vào trong khu vực này. Việc hình thành ban quản lý khu vực phát triển đô thị để tránh tình trạng cả Hà Nội và các địa phương khác đã mắc phải, tức là có đầy đủ sở, ban, ngành với chức năng từ trên xuống dưới nhưng lại không có đầu mối thống nhất để quản lý nên dự án bị cắt xẻ. Nếu không hình thành ban quản lý, ai sẽ theo dự án để phát hiện dự án sai hay đúng từ đầu đến cuối?
Nhiều nhà đầu tư xin cấp phép từ Sở Xây dựng, mặc dù sở cũng căn cứ vào những tiêu chí ban đầu để cấp phép nhưng nhà đầu tư có thực hiện đúng theo giấy phép được cấp hay không thì không biết. Thanh tra, kiểm tra nhiều lúc chỉ theo hình thức, nhiều công trình xây đến 30 tầng mới phát hiện ra lỗi.
Đừng để tái diễn câu chuyện “làng chui” trong đô thị Hà Nội
PV: Cũng có quan điểm cho rằng, để có được chữ “thông minh” trong quy hoạch, phát triển đô thị là rất khó. Bởi trước đó cũng nhiều nhà đầu tư gắn 2 chữ này vào dự án để thuận tiện cho việc quảng bá, kinh doanh. Vậy theo ông, quá trình quy hoạch phát triển thành phố thông minh tại Đông Anh phải tuân thủ nguyên tắc nào để đạt hiệu quả?
Ông Đỗ Viết Chiến: Xây dựng thành phố thông minh nằm trong quy trình quản lý đầu tư phát triển đô thị. Nếu chủ đầu tư cấp 1 có toàn quyền trong phạm vi dự án được Nhà nước giao, có quyền huy động các chủ đầu tư thứ cấp vào phụ trách từng giai đoạn nếu chủ đầu tư cấp 1 không làm được. Khi đó, nhà đầu tư cấp 1 chỉ cần hưởng phần chênh. Vấn đề là vai trò giám sát của Nhà nước ở đâu trong câu chuyện này. Tôi cho rằng, Nhà nước phải lên danh mục cụ thể, đưa vào kế hoạch trung hạn 5 năm và dài hạn, căn cứ vào các điều kiện để phân bổ từng hạng mục, khu vực, thời gian cho từng nhà đầu tư... Quá trình hình thành dự án phải công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Khu vực được quy hoạch xây dựng Dự án Thành phố thông minh tại Đông Anh được coi là "miếng giò lụa" cuối cùng của Thủ đô.
Nguyên tắc tiếp theo là, nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên rơi vào một địa điểm thì phải đấu thầu. Ở các nước, chính quyền còn bỏ tiền làm hạ tầng, thậm chí huy động từ chính nhà đầu tư có nhu cầu bỏ vốn vào, nhưng Nhà nước đầu tư san nền, giải phóng mặt bằng, điện nước, làm tất cả hệ thống hạ tầng khung. Lúc đó, một suất đầu tư, giá trị kinh tế đất không phải là mấy đồng đền bù trên đất ruộng mà đất đã đầu tư hạ tầng chênh nhau hàng trăm lần. Lãi suất đó mới vào ngân sách nhà nước.
Đáng nói hơn, tại những khu dân cư bị đô thị hóa hạ tầng rất kém, thậm chí xe cứu thương, cứu hỏa, thu gom rác không vào được. Vai trò của Nhà nước trong quá trình quy hoạch phải thực hiện như thế nào với những khu này, bởi không thể mặc kệ dân khi phát triển dự án. Chí ít cũng phải có đường kết nối khu dân cư với hệ thống đường ngoài khu dân cư. Giao thông đến đâu thì hệ thống hạ tầng phải đi theo đến đó, người dân phải được hưởng lợi. Những tuyến đường xương sống phải đầu tư cho dân, đường nhỏ thì Nhà nước và dân cùng làm. Tôi cho là nên thực hiện theo mô hình đó. Vì khi dân bỏ tiền ra, ý thức giữ gìn sẽ được nâng cao. Không thể chỉ lo chăm chăm phát triển khu đô thị mới, hạ tầng mới, mà mặc kệ những khu dân cư đã tồn tại nhiều đời.
Đối với dự án thành phố thông minh tại Đông Anh, chưa biết đất dự án là khu đất trống hay bao gồm cả khu dân cư hiện hữu. Không chừng lại tái diễn cảnh đất trống thì làm, còn đất có người ở thì mặc kệ. Muốn trở thành thông minh, trước hết phải là bình thường. Không thể vì muốn làm nhanh dự án, giữ lại khu dân cư rồi mặc kệ dân sống sao thì sống. Nếu dự án loại bỏ người dân ra, thì thông minh ở đâu? Đừng phân tách rạch ròi, người mới đến tại khu đô thị mới là thông minh, còn dân cư ở ngàn đời nay đan xen trong dự án thì bỏ mặc.
Do đó, vẫn phải có phương án tác động đến khu dân cư cũ, Nhà nước không làm thì nhà đầu tư làm, quyền lợi cuối cùng của nhà đầu tư ở đâu thì phải tính. Nhưng về góc độ phát triển và quản lý đô thị, không thể bỏ rơi khu dân cư đã có, như vậy không khác gì câu chuyện “làng chui” trong đô thị của Hà Nội hiện nay.
Trước khi khởi công phải công khai quy hoạch, dự án, lấy ý kiến cộng đồng để cộng đồng giám sát. Phải đứng trên lợi ích chung đô thị, không chỉ đối với cư dân mới và với cư dân cũ nhà đầu tư cũng phải quan tâm thỏa đáng. Phải phân thành 3 loại: nhà đầu tư làm, Nhà nước làm và sự cộng tác của khu dân cư. Lúc đó mới thành bức tranh chung hiện đại, rồi từ hiện đại mới nói đến câu chuyện thông minh, văn minh. Song đưa văn minh đến nhưng cần giữ được văn hóa truyền thống, nét hay của làng.
Tóm lại, trước khi nói đến thông minh, phải có sự văn minh. Bộ mặt đô thị trong đó có nhiều thành phần, không phải cứ “khoét” đất làm là thành đô thị.
PV: Hà Nội muốn làm thành phố thông minh, nên chăng có một công ty phát triển đất đai tại khu vực đó thưa ông?
Ông Đỗ Viết Chiến: Đây là ý tưởng hay, các nước đã làm rồi và chúng ta cũng nhiều lần đề xuất. Địa phương nào cũng kêu thiếu vốn, nguồn lực xây dựng đô thị thiếu, không ai nói thừa và đủ. Nguồn lực này bắt nguồn từ chính đất đai. Phương châm của Nhà nước là lấy đô thị nuôi đô thị, huy động mọi thành phần trong xã hội tham gia xây dựng đô thị để tạo ra nguồn lực. Nguồn lực là đất nhưng lại đi chỉ định, không đấu thầu, để lợi nhuận rơi vào nhà đầu tư.
PV: Đầu tư, phát triển một dự án lớn như vậy, theo ông liệu có xảy ra tình trạng nhà đầu tư làm phần dễ, phần khó bỏ lại, rồi đề nghị sửa quy hoạch?
Ông Đỗ Viết Chiến: Trong quá trình thực thi quy hoạch có những cái bất khả kháng buộc phải điều chỉnh. Ví dụ như quy hoạch đường đi qua Trích Sài lên đại lộ Thăng Long. Lúc đầu vẽ trên bản đồ để phóng tuyến thì nó thẳng tắp, nhưng thực tế cả làng Trích Sài có 1 cây đa cổ thụ hàng nghìn năm tuổi không ai dám đụng vào. Lúc đó, người ta phải chọn lựa hoặc là chặt cây đa, hoặc là điều chỉnh quy hoạch. Bây giờ cây đa đó đang nằm giữa dải phân cách trục đường đi Nội Bài.
Câu chuyện này nằm ở việc điều chỉnh cục bộ về quy hoạch. Nhà đầu tư khi xin điều chỉnh quy hoạch thì chỉ muốn làm sao càng nhiều căn hộ càng tốt, mục đích là lợi nhuận. Quan trọng là vai trò thẩm định của cơ quan quản lý, phải chứng minh điều chỉnh đó phù hợp với hạ tầng hiện có. Điều chỉnh cũng phải tuân theo quy định pháp luật, đúng thẩm quyền, đúng trình tự và dân được giám sát.
Các dự án tiềm năng bạn nên tham khảo :
1. Khu dân cư Tây Nam Center
2. Khu dân cư Lotus RiverSide
3. Khu dân cư Vins Residence
4. Khu dân cư Đức Hòa Center
_thumb.jpg "Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại")
