Tóm tắt nội dung [Ẩn]
Trong khi việc cũ chưa được giải quyết, thì hiện nay, tại một số tuyến đường được đầu tư mở rộng lại mọc thêm các công trình dạng này. Nhiều chủ đầu tư đã cố tình lách luật để xây dựng. Xung quanh vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ Đinh Quốc Thái – Chuyên gia về quản lý đô thị.
Ông đánh giá thế nào về thực trạng nhà ở "siêu mỏng, siêu méo" hiện nay?
- Trước hết, chúng ta phải khẳng định, từ những quy hoạch phân khu đến quy hoạch chi tiết, đều làm theo những quy chuẩn, tiêu chuẩn nên không xảy ra tình trạng nhà ở "siêu mỏng, siêu méo". Nhà "siêu mỏng, siêu méo" chỉ xuất hiện khi có những tuyến đường hoặc những công trình mới mở mà phải thu hồi đất, nhà của dân cư hiện có, không phải xuất hiện sau công tác quy hoạch.
Mở đường là theo quy hoạch đã được định vị trước, như quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết ở một khu vực nào đấy, sau đó lập các dự án để triển khai. Nhưng khi mở tuyến đường lại không có nội dung nào trong đồ án đề cập đến vấn đề xử lý nhà "siêu mỏng, siêu méo". Vì vậy, những công trình như thế vẫn tồn tại trong thời gian qua và đến thời điểm này, khi TP tiến hành các dự án mở đường mới, lại phát sinh.
Vậy biện pháp nào để khắc phục những công trình đã tồn tại?
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết, trong Luật Quy hoạch trước đây chưa đề cập đến vấn đề xử lý nhà ở "siêu mỏng, siêu méo". Vì thế, Hà Nội mới có những văn bản để xử lý riêng và đặc thù. Hiện nay, trong công tác quy hoạch của Hà Nội có 2 loại đồ án có đề cập đến xử lý vấn đề này, đó là: Chỉnh trang hai bên tuyến đường và thiết kế đô thị hai bên tuyến đường. Đây là 2 loại quy hoạch có thống kê, có khảo sát và có đề xuất xử lý những công trình "siêu mỏng, siêu méo".
Nhà siêu méo trên đường Võ Chí Công. Ảnh: Công Hùng
Nhưng để xử lý cụ thể cần phải đề cập đến những khó khăn, mới có giải pháp. Khó khăn nhất nằm ở chỗ quyền sở hữu cá nhân và nguồn lực kinh tế của Nhà nước. Đối với vấn đề về nguồn lực kinh tế, khi mở đường, kinh phí chủ yếu tập trung vào ranh giới để mở đường theo chỉ giới đường đỏ, kinh phí chỉ bố trí cho việc mở làm đường, giải phóng mặt bằng, chưa bố trí được nguồn vốn để xử lý những mảnh đất có hình dạng, kích thước hình học không phù hợp hai bên tuyến đường. Để khắc phục điều đó mới có hai loại đồ án chỉnh trang và thiết kế đô thị.
Đối với vấn đề về quyền sở hữu, xét về mặt xã hội học, sau khi đền bù giải phóng mặt bằng, phần đất còn lại vẫn thuộc quyền sở hữu cá nhân, nên TP đã chủ động thực hiện phương án cho khuyến khích các gia đình tự thỏa thuận với nhau trong việc ghép các thửa đất này lại. Nhưng thực tế, việc này đến nay không mang lại kết quả như mong đợi. Bởi vì gia đình mất đất luôn muốn giữ lại để tiếp tục mưu sinh khi ra mặt đường và không phải các gia đình đều đủ điều kiện tài chính cho việc ghép thửa.
Từ đó, TP lại phải tiếp tục xây dựng những cơ chế cụ thể, đầu tiên là chuẩn bị về nguồn vốn, nếu người dân không tự thỏa thuận ghép thửa được sẽ dùng nguồn vốn dự phòng để thu hồi lại những mảnh đất đó để phục vụ cho mục đích khác.
Tiếp đó, khi tiến hành thu hồi những mảnh đất không đủ điều kiện này, TP phải bố trí mặt bằng tái định cư. Nếu hai bên tuyến đường đó có quỹ đất để thực hiện tái định cư tại chỗ là tốt nhất, để người dân không phải chuyển khỏi nơi mà mình đã sinh sống nhiều năm. Nếu như không có, TP phải có quỹ đất để thực hiện việc tái định cư cho những hộ dân mất đất khi tiến hành thu hồi.
Ngoài ra, cần phải có giải pháp hỗ trợ về mặt nghề nghiệp, công ăn việc làm. Từ đó, đảm bảo cho những hộ dân bị mất đất có công việc, nghề nghiệp để mang lại nguồn thu đảm bảo cuộc sống. Nếu chỉ cho họ tái định cư sẽ không có nguồn thu để sinh sống. Nghĩa là, nếu thu hồi thì vẫn phải đáp ứng được hai tiêu chí về tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.
Để xử lý những công trình nhà ở "siêu mỏng, siêu méo" phát sinh trong thời gian tới, theo ông cần phải làm gì?
- Nhà nước cần phải xây dựng một chế tài đủ mạnh, trên cơ sở phân tích, đánh giá những khó khăn sau khi tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị nguồn vốn nếu cần phải thu hồi sẽ thu hồi ngay. Đồng thời cũng phải có những quy định cụ thể về thời gian để cho các hộ dân có mảnh đất không đủ điều kiện xây dựng tự thỏa thuận. Sau khoảng thời gian đó nếu không thỏa thuận được thì đưa chế tài vào thực hiện, đúng theo quy định Nhà nước về bảng giá hỗ trợ đền bù để thu hồi lại những mảnh đất không đủ điều kiện xây dựng.
Vậy đối với những mảnh đất không đủ điều kiện để xây dựng sẽ sử dụng như thế nào, thưa ông?
- Những mảnh đất không đủ điều kiện xây dựng sau khi thu hồi, theo tôi nên sử dụng vào mục đích phục vụ công cộng. Đây không phải là điều mới mẻ, vì nước ngoài đã làm rất nhiều và làm rất hiệu quả. Đối với Hà Nội, nếu các hộ dân không tự thỏa thuận được với nhau trong việc dồn thửa, ghép thửa cũng nên bắt buộc phải làm điều đó để đảm bảo vấn đề về mỹ quan đô thị.
Nhưng vấn đề nguồn vốn ngân sách thì ngày càng thắt chặt, làm sao có thể cân đối được khi đầu tư cho các công trình công cộng?
- Bản thân nguồn ngân sách đã rất khó khăn để bố trí những công trình công cộng lớn hoặc là những công trình hạ tầng đô thị, nên việc bố trí tiếp tiền để xử lý vấn đề này sẽ là gánh nặng thêm cho ngân sách.
Để đảm bảo hiệu quả cần phải kêu gọi xã hội hóa mạnh hơn nữa và muốn kêu gọi được xã hội hóa phải tạo được sự hấp dẫn, nhưng cũng không được khai thác kinh doanh trên đó. Nếu làm như vậy sẽ gây ra áp lực về hạ tầng, chưa kể đến việc những hộ gia đình bị thu hồi không đồng thuận nếu như chuyển cho tổ chức hoặc DN làm các công trình kinh doanh, dịch vụ.
Việc thu hồi, sử dụng phải được nghiên cứu xem tại khu vực đó thiếu những gì thì bố trí thêm. Ví dụ có thể cho ngân hàng thuê làm các trạm ATM chẳng hạn, đó vừa là hoạt động phục vụ công cộng, nhưng Nhà nước lại hoàn toàn có thể thu hồi lại vốn đã bỏ ra làm công tác đền bù... Còn đối với việc làm các tiện ích khác như bảng tin, vườn hoa nhỏ thì rất lãng phí, vì nguồn vốn thu hồi những mảnh đất đó tương đối lớn và làm những tiện ích này khó thu hồi lại được vốn.
Có ý kiến cho rằng, các văn bản luật chưa rõ ràng, nên vấn nạn nhà "siêu mỏng, siêu méo" vẫn được mọc lên trên các tuyến đường mới mở. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
- Luật thì đã quy định rất rõ ràng, những mảnh đất sau đền bù giải phóng mặt bằng đủ điều kiện tối thiểu 15m2 và kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, như vậy có thể hiểu là hai cạnh hồi nhà cũng phải đảm bảo chiều sâu không dưới 3m. Nhưng ở đây các chủ sở hữu đang cố tính “lách” luật, bởi các công trình tuy đủ diện tích tối thiểu, có mặt tiền đủ 3m, nhưng chỉ có một cạnh hồi đủ 3m, cạnh còn lại đôi khi chỉ rộng chừng hơn 1m.
Vấn đề ở đây là quy định của luật không ghi rõ là cả hai cạnh hồi nhà phải đảm bảo đủ điều kiện tối thiểu 3m trở lên. Vì vậy, trong luật cũng phải ghi rõ kích thước mặt tiền, cùng với hai cạnh đầu hồi không được dưới 3m, áp dụng đồng thời với diện tích tối thiểu toàn khu đất phải đạt từ 15m2 trở lên.
Các dự án tiềm năng bạn nên tham khảo :
1. Khu dân cư Tây Nam Center
2. Khu dân cư Lotus RiverSide
3. Khu dân cư Vins Residence
4. Khu dân cư Đức Hòa Center
_thumb.jpg "Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại")
