Tóm tắt nội dung [Ẩn]
Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang “nắn” lại dòng chảy tín dụng vào Bất động sản, để tìm nguồn vốn mà không phụ thuộc vào “bầu sữa” ngân hàng, khoảng một năm trở lại đây các doanh nghiệp Bất động sản đã ồ ạt phát hành trái phiếu để gọi vốn đầu tư các dự án.
Với các doanh nghiệp, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) rất có lợi. Dù lãi suất có cao hơn lãi vay ngân hàng một chút nhưng điều kiện dễ dàng hơn. Đặc biệt có trường hợp doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu không cần tài sản đảm bảo. Có lẽ chính vì vậy mà cuộc đua phát hành trái phiếu ngày càng sôi động trong các doanh nghiệp bất động sản.
Theo thống kê của cơ quan quản lý, trong sáu tháng đầu năm, có 89.000 tỉ đồng TPDN được phát hành, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong danh sách này có tên hầu như tất cả các doanh nghiệp bất động sản lớn thuộc Vingroup, Khang Điền, Đất Xanh, Novaland, Phát Đạt.
CafeLand có cuộc trao đổi với tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế để làm rõ hơn vấn đề này.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển
CafeLand: Theo ông, đâu là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong thời gian qua?
TS Đinh Thế Hiển: Không phải bây giờ các doanh nghiệp bất động sản mới phát hành trái phiếu mà trước đây, những năm 2008-2009, nhiều công đã phát hành. Trong đó có dạng trái phiếu thuần, trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu được quyền mua bất động sản…
Tuy nhiên, sau giai đoạn đó, thống kê cho thấy việc phát hành TPDN không thành công. Dù nó đem đến nguồn vốn cho doanh nghiệp, nhưng nhà đầu tư không còn ưa thích nữa và nó cũng không thực sự trở thành nguồn vốn quan trọng với doanh nghiệp bất động sản
Quan sát hiện nay, ở Việt Nam nguồn vốn trung dài hạn của các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng (trên 90% nguồn vốn vay doanh nghiệp từ ngân hàng). Trong khi ở các nước phát triển, nguồn vốn này có của các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính và nhà đầu tư cá nhân tham gia với nhiều hình thức, trong đó có trái phiếu.
Hiện nay các doanh nghiệp đã tìm lại kênh cấp vốn này. Đó là hình thức đúng và phù hợp. Tuy nhiên, vì sao trong bối cảnh 2015-2017, khi bất động sản đang phát triển tốt, doanh nghiệp có thể huy động được vốn cổ phiếu và trái phiếu mà họ không làm, cho đến năm nay họ mới làm nên có nhiều ý kiến cho rằng TPDN được triển khai trong bối cảnh kẹt vốn ngân hàng.
Tóm lại, có ba nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Đầu tiên, trái phiếu doanh nghiệp phù hợp với những doanh nghiệp lớn như bất động sản.
Thứ hai, hiện các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản nên các doanh nghiệp cần tìm cách gọi vốn qua các kênh ngoài ngân hàng, và trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án.
Thứ ba, không loại trừ một số doanh nghiệp bất động sản đang thực sự khó khăn, ngay cả ngân hàng có điều kiện họ cũng không muốn cho vay, nên họ buộc phải tìm kênh khác.
Nếu lãi suất ngân hàng chỉ 5-7%/năm, tại sao lãi suất TPDN lên tới 12%/năm, có trường hợp lên đến 14,5%/năm?
Nếu nói lãi suất TPDN cao hơn lãi suất ngân hàng thì cũng hoàn toàn bình thường. TPDN phải cao hơn lãi suất mà doanh nghiệp vay ngân hàng, nếu thấp hơn thì doanh nghiệp đã làm từ lâu. Nhưng đổi lại, với trái phiếu, doanh nghiệp không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn uyển chuyển hơn. Còn khi vay ngân hàng, họ phải sử dụng đúng mục đích, giải ngân từng phần theo tiến độ xây dựng dự án. Hơn nữa, dù lãi suất có cao hơn lãi vay ngân hàng nhưng doanh nghiệp không phải dùng tài sản thế chấp, nên đánh đổi lãi suất cao như vậy không có gì bất thường.
Lãi suất hấp dẫn nhưng theo ông có rủi ro gì cho các nhà đầu tư hay không?
Đối với các nhà đầu tư, muốn biết mức bao nhiêu là hợp lý trong sự an toàn thì cần phải căn cứ vào uy tín của doanh nghiệp để nhà đầu tư cá nhân tin rằng họ có thể trả được nợ. Nếu trái chủ đầu tư vào trái phiếu của các doanh nghiệp lớn mà kèm theo các điều kiện đảm bảo, chuyển đổi hợp lý thì đây là kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận hấp dẫn.
Chẳng hạn, khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp kèm theo đó trái chủ được quyền mua căn hộ hay nhà phố trong dự án với một mức giá đã được ấn định, khi đó nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm được lợi nhuận tốt. Nếu đến thời điểm được quyền mua, giá nhà đất tăng, họ chuyển quyền mua thành thực hiện hoặc bán sang tay để kiếm lời thêm. Còn nếu giá bất động sản không thuận lợi, nhà đầu tư có thể hủy quyền mua. Cần phải có những quyền lợi rõ ràng như vậy thì TPDN mới thu hút được nhà đầu tư cá nhân để bù đắp rủi ro.
Cũng cần nói thêm rằng, trái phiếu doanh nghiệp là công cụ cho các doanh nghiệp quy mô lớn, trong đó việc huy động vốn dài hạn thông qua kênh trái phiếu là kênh mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải tính đến. Tuy nhiên, trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân vì rất rủi ro do trái phiếu doanh nghiệp thường huy động trong thời gian dài, thường phải 2 - 5 năm, nên khó có thể rút vốn khi cần.
Vậy theo ông, phía cơ quan quản lý nhà nước cần làm gì để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư?
Nhà nước chỉ cần có hành lang pháp lý rõ ràng và cơ chế giám sát trong thị trường này. Ngoài ra, không nên can thiệp vào thị trường vì đó là chuyện thuận mua vừa bán. Nhà nước chỉ cần quan tâm xem có việc đi đường vòng hay không giữa một công ty bất động sản phát hành trái phiếu không thế chấp cho nhà đầu tư cá nhân đi vay ngân hàng ở một hoạt động khác mà thế chấp bằng trái phiếu.
Nhà nước chỉ cần quy định các ngân hàng thương mại không được thế chấp tài sản bằng trái phiếu thì chúng ta đã kiểm soát được việc các ngân hàng thương mại tham gia vào thị trường này theo đường vòng. Nếu như Ngân hàng Nhà nước vẫn cho phép ngân hàng thương mại được nhận thế chấp bằng TPDN thì có thể nguồn vốn sẽ quay vòng rất nguy hiểm.
Các dự án tiềm năng bạn nên tham khảo :
1. Khu dân cư Tây Nam Center
2. Khu dân cư Lotus RiverSide
3. Khu dân cư Vins Residence
4. Khu dân cư Đức Hòa Center
_thumb.jpg "Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại")
